¿Qué necesitas saber si vas a pedir una hipoteca?

¿Quieres comprarte una vivienda y necesitarás pedir una hipoteca? Lee nuestro post y aclara tus dudas sobre el proceso y los aspectos más importantes de pedir un préstamo hipotecario, sobre todo, si es la primera vez que lo vas a hacer. Compara siempre ofertas y analiza, cuidadosamente, las condiciones que te ofrezcan.

¿Por qué es importante la decisión de pedir una hipoteca?

Comprarte una vivienda y solicitar un préstamo hipotecario es una de las decisiones financieras más habituales e importantes que podrás tomar a lo largo de tu vida.

Según el estudio “perfil del hipotecado español”, elaborado por Fotocasa, el 79% de los españoles que ha comprado una vivienda en el último año lo ha hecho mediante un préstamo hipotecario.

Repasa cuidadosamente las condiciones económicas que te ofrezcan y, siempre, compara ofertas.

La importancia de esta decisión radica, más allá del lugar y las características de la vivienda que elijas, en las condiciones económicas de dicho préstamo.

Esto es así, dado el número de años que, normalmente, tu decisión condicionarán a tu economía y por la cuantía de préstamo que necesites solicitar.

Por ello, conviene que revises cuidadosamente todas las condiciones económicas que te ofrezcan. Pregunta todo aquello que no entiendas y contrasta toda la información que te den.

Ni que decir tiene que compares y preguntes por las ofertas hipotecarias en distintas entidades.

Esto es lo deseable y a buen seguro hará que te ahorres un dinero cada año.

¿Qué es una hipoteca?

Según la RAE, una hipoteca es un derecho; un derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria. Esto es, el titular de la misma tiene un derecho de realización de valor sobre un bien. 

Pero comúnmente, conocemos como hipoteca a la petición de un préstamo o crédito, el cual, incorpora esta garantía. En realidad, al referirnos a una hipoteca, coloquialmente, nos referimos a un préstamo hipotecario.

Éste es un tipo de préstamo que puedes solicitar en una entidad financiera y, en el cual, se toma como garantía de pago de dicho préstamo un bien inmueble (vivienda, local, nave industrial, garaje, trastero, etc.). 

¿Cuáles son los aspectos más importantes que debes conocer antes de pedir una hipoteca? 

Lo primero que debes considerar al solicitar un préstamo hipotecario es la necesidad de comparar ofertas entre distintas entidades.

Esto te aportará una visión más contrastada sobre las condiciones de mercado y a buen seguro te servirá para negociar una mejora de las ofertas iniciales que te hagan y permita ahorrarte unos buenos euros al año. 

Pero, a la hora de analizar las ofertas ¿en qué debes fijarte prioritariamente? ¿en qué aspectos debes centrarte para tomar la mejor decisión?

Esencialmente, los aspectos más importantes y que más repercutirán en el coste financiero final del préstamo hipotecario son: el tipo de interés, el plazo y el importe de préstamo que solicites.

1. Tipo de interés

Es el atributo, por antonomasia, que te publicitarán de la hipoteca.

Básicamente, para que lo entiendas, es el precio que te cobrarán por prestarte el dinero.

El tipo de interés que te ofrezcan puede ser fijo para todo el plazo del préstamo, o bien, variable, caso en el que se irá revisando a lo largo de la vigencia del préstamo, ajustándose a la evolución del índice de referencia que se adopte (actualmente, el más habitual es el Euribor).

También, podrías encontrar que te ofrezcan un tipo mixto.

En el artículo: ¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?, te explico con más detalle las características y ventajas de uno u otro.

Dentro del tipo de interés de la hipoteca, es necesario que conozcas 2 conceptos muy utilizados, como son la TIN y la TAE:

– Tin, tasa interés nominal.

Es el tipo de interés que le vas a pagar a la entidad financiera porque te preste el dinero.

– Tae, tasa anual equivalente.

Te va a dar una visión más homogénea del coste del préstamo, de lo que vas a pagar por él. Incluye además de la TIN, el plazo de la operación, las comisiones y gastos de la operación e incluso el sistema de amortización del préstamo.

Este indicador es el recomendado para que compares ofertas entre entidades financieras. No en vano, desde principios de los 90’s en España, es obligatorio que las entidades financieras lo incluyan en sus ofertas para ayudarte a comparar y que puedas decidir la que más te convenga. 

2. Capital del préstamo. ¿Cuánto dinero puedo pedir?

Una duda muy habitual que te surgirá cuando te plantees pedir una hipoteca es qué importe te concederán.

¿Te podrán dar todo el dinero que necesites?.

En este punto he de decirte que, aunque el resultado final estará supeditado al estudio de viabilidad que se realice, se suelen aplicar unos límites máximos.

Estos limites son del 80% del valor de tasación del inmueble cuando el destino sea para comprar tu vivienda habitual y del 60-70% cuando el destino sea adquirir tu segunda residencia.

Para los casos que el destino sea la adquisición de otro tipo de inmueble, el porcentaje será inferior.

Estos porcentajes no son insalvables ni mucho menos y dependerá de otros aspectos inherentes a la operación como la calidad del riesgo, ingresos de los titulares, incorporación de otras garantías (la más genérica es la inclusión de avalistas), estabilidad en el empleo, análisis de otras obligaciones de pago mensuales como préstamos personales, otras deudas de tarjeta, etc.

También dependerá de otras circunstancias personales o económicas que pudieran ser relevantes, como, por ejemplo, la obligación de pasar por parte de alguno de los titulares algún tipo de pensión de manutención u otro gastos, experiencia en atender operaciones similares, etc.

3. Plazo de la operación

Dependiendo del destino del préstamo, éste podrá ser mayor o menor.

Por ejemplo, para el destino de vivienda habitual, suelen ser comunes plazos de entre 20 y 30 años.

Sin embargo, si el préstamo es para adquirir un local comercial se aplicarán plazos más reducidos (entre 10 – 15 años).

El plazo del préstamo incidirá, directamente, en el importe de la cuota de tu préstamo, de ahí la importancia que tiene fijar el plazo adeudado. 

No es necesario irse al máximo de años que te permitan. Lo conveniente es analizar cuál es el más idóneo en tu caso.

Cuanto más tiempo estés pagando un préstamo, más carga financiera tendrás y más pagarás por él.

Por un lado, piensa que cuanto más tiempo estés pagando un préstamo, más carga financiera tendrás y más pagarás por él.

Y por contra, si te pasas reduciendo el plazo, la cuota se elevará excesivamente, por lo que podría perjudicar tus gastos mensuales.

Otros aspectos importantes que debes tener en cuenta

Además de los anteriores, existen otros aspectos importantes que debes tener muy en cuenta cuando analices condiciones para tu hipoteca:

1. Comisiones

Las comisiones son otro tipo de gastos, distintos del pago de intereses, que puedes tener a la hora de pedir una hipoteca. Generalmente, las más comunes son:

Comisión de apertura y estudio.

son los gastos que te cobrará la entidad por la concesión o tramitación del préstamo, respectivamente.

Comisión por desistimiento.

es la comisión que pueden aplicarte por cancelación anticipada del préstamo antes de su vencimiento. Esta puede ser parcial o total. Es la antigua comisión de cancelación anticipada.

Compensación por riesgo de tipo de interés.

Pueden aplicarte esta comisión si en caso de cancelación total o parcial le genere un pérdida de capital a tu entidad financiera.

¿Pero qué significa esto?

Realmente, el cálculo de esta comisión es complejo. Te recomiendo que revises si tu entidad financiera te la incluye o no. Esta comisión es característica de las hipotecas a tipo fijo.

Básicamente, para que la entiendas, si cancelases anticipadamente, tanto parcial como totalmente tu préstamo hipotecario, tu banco, además de aplicarte la comisión por desistimiento, calculará el tipo medio de los préstamos a tipo fijo en ese momento. Si éste fuera inferior al que mantienes en tu préstamo, te aplicarán esta comisión de riesgo de tipo ya que les estarías evitando poder prestar tu dinero a ese tipo superior.

Comisión de subrogación.

Ésta es una comisión que te aplicarán si decidieses quedarte con el préstamo hipotecario que tenga el inmueble en el momento de su compra.

Por tanto, es sólo aplicable a los casos en los que cuando compres el inmueble tenga una hipoteca

Otras comisiones.

Por ejemplo, comisión por cambio de moneda (típica en hipotecas en divisas, es decir, para los casos en que formalices una hipoteca en moneda distinta del euro), comisión por emisión de cheque bancario (para el caso en el que el pago de la compraventa se instrumentalice en un cheque bancario), comisión por transferencia vía Banco de España (esta sería aplicable para los casos en que el pago de compra del inmueble se instrumentalice por medio de una transferencia especial a través del Banco de España).

Estas comisiones y alguna otra, no tienen porqué aplicarse todas ni mucho menos y, en buena parte, dependerá de la capacidad de negociación que puedas tener con tu entidad financiera.

2. Gastos de una hipoteca

Además de las mencionadas comisiones, solicitar un préstamo hipotecario puede hacer que incurras en determinados gastos. 

Debes conocer que siempre que adquieras un inmueble a través de un préstamo hipotecario se incurrirá en un doble gasto. Por un lado, una serie de gastos inherentes a la compraventa (gastos de la compraventa) y por otro, los relacionados con la concesión e inscripción de dicha carga hipotecaria.

Siempre que adquieras un inmueble a través de un préstamo hipotecario se incurrirá en un doble gasto. Por un lado, los gastos inherentes a la compraventa y por otro, los relacionados con la concesión e inscripción de dicha carga hipotecaria.

Los gastos de la compraventa suelen ser notaría, registro, e impuestos de AJD o IVA si es primera transmisión y estos gastos te corresponde asumirlos como comprador del inmueble. Suelen ser los principales.

Respecto a los gastos hipotecarios, desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019, éstos los asumirá la entidad financiera que te conceda el préstamo, excepto el gasto de tasación o el de las copias de las escrituras, los cuales te corresponderá seguir asumiendo.

Otro gasto que deberás asumir obligatoriamente es el de contratar un seguro de daños.

Esto, viene recogido en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. En ella se establece que “los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación” con objeto de garantizar el pago de la hipoteca en caso de sufrir algún daño. 

Todo esto no implica que puedas encontrar ofertas de algunas entidades en los que asuman alguno de estos gastos obligatorios para ti.

Por ejemplo, puedes encontrar que asuman el gasto de tasación como parte de la oferta comercial de alguna entidad.

3. Vinculaciones

Es muy común que las entidades financieras intenten premiar con una rebaja en el tipo de interés ofertado, la tenencia con ella de una serie de productos.

Es habitual que te pidan que domicilies con ella tus ingresos, que tengas un uso mínimo de pagos con tu tarjeta de crédito, que contrates el seguro del inmueble a adquirir (seguro de la vivienda que incluya daños al contenido), mantengáis un seguro de vida por el capital de préstamo que te concedan ( o al menos de una buena parte de él), contrates cualquier otro tipo de seguro (coche, moto, salud, enfermedad, etc.), o incluso, realices una aportación mínima anual a un producto de inversión como puede ser un plan de pensiones.

Con esto pretenden compensar a través de la generación de otros ingresos o comisiones indirectas al préstamo hipotecario la mejora en las condiciones ofertadas.

Debes conocer que estas vinculaciones NO son obligatorias para que aceptes sus condiciones.

Así lo recoge la LCCI aprobada en 2019: “Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos” aunque, si bien es cierto que la ley contempla que puedan ofrecerte paquetes de vinculación siempre y cuando te supongan una ventaja y mejora en las condiciones económicas de tu préstamo.

Por último, hay más aspectos a considerar en el momento de analizar las condiciones económicas de una oferta de préstamo hipotecario.

Por ejemplo, el sistema de amortización del préstamo (en España, básicamente se suele aplicar el sistema francés, en el que la cuota es constante), para el caso de hipotecas a tipo variable, cual es del índice de referencia aplicable (el más habitual es el Euribor) y los periodos de revisión, existencia o no de comisiones de mantenimiento de la cuenta asociada al préstamo por donde pagaras las cuotas, etc.

Pero estas características son secundarias respecto a las que inicialmente detallamos, aunque la importancia final de cada una responderá a tu criterio.

Necesito pedir una hipoteca

Una vez elegida la vivienda de tus sueños toca hacer ese sueño realidad.

Como te decía antes, puede ser que cuentes, afortunadamente, con el ahorro necesario para poder comprar la vivienda sin necesidad de pedir ningún préstamo.

Pero si formas parte de la mayoría de los mortales españoles, voy a darte las pautas prácticas para que no tengas miedo de afrontar ese proceso.

¿Qué documentación me van a pedir ?

Lo más habitual es que te soliciten como mínimo los siguientes documentos:

1. Documentos identificativos personales

Por un lado, te pedirán tus documentos identificativos personales, generalmente, el DNI (o pasaporte, tarjeta de residencia o cualquier otro documento necesario para tu correcta identificación).

Si se trata de tu entidad financiera, no te los pedirán pues ya disponen de ellos, pero cual otro banco, deberá acreditar tus datos personales y quién eres.

2. Documentos económicos y fiscales

Por otro lado, te solicitarán una serie de documentos económicos y fiscales, con objeto de determinar tu situación económica y laboral.

Lo más habitual que van a pedirte son las últimas nóminas, contrato de trabajo, vida laboral, última declaración de IRPF presentada, liquidaciones de IVA, IRPF u otros modelos fiscales para el caso de autónomos, justificante de otros préstamos en caso de que los tengas, incluso extracto de otras cuentas de unos meses hasta un año atrás para verificar saldos y operativa.

3. Justificante de tu residencia actual

También es posible que te soliciten alguna justificación de tu residencia actual, esto es, por ejemplo si vives de alquiler, que aportes contrato de alquiler o justificantes de pago mensuales. O si ya dispones de algún inmueble a tu nombre, justificantes del mismo (recibos de IBI o notas simples).

4. Documentación del inmueble

Por último, respecto al inmueble a adquirir, deberás aportar documentación identificativa del mismo: nota simple, IBI, contrato de arras, etc.

Independientemente de toda esta documentación, tu entidad puede solicitarte cualquier otra que considere necesaria para aclarar tu situación actual.

¿Qué tendrá en cuenta mi banco para concederme la hipoteca?

En todo este proceso de análisis, tu entidad financiera va a perseguir asegurarse de que le devuelvas el dinero concedido y que el inmueble que quieres comprar no presente ningún problema legal.

Tu banco va a analizar diversos aspectos como son: la viabilidad de la operación, las condiciones económicas y las garantías que se aporten a la misma.

En el proceso de tramitación del préstamo hipotecario tu banco va a analizar diversos aspectos como son: la viabilidad de la operación, las condiciones económicas y las garantías que se aporten a la misma.

Por un lado, van a analizar que la operación es viable según los parámetros de riesgo que tenga tu banco y que eres merecedor de su confianza para concederte el préstamo. 

A través de la documentación económica y fiscal que te soliciten van a analizar diversos aspectos como son la estabilidad en el empleo, que la capacidad de pago esté dentro de los límites máximos de endeudamiento que pide el Banco de España, tu historial crediticio (para ello se apoyarán en la consulta de ficheros de morosidad e impagos, así como en información interna con que cuenten respecto a la atención de operaciones de préstamo).

También, realizarán una consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), para conocer el riesgo actual que puedas tener concedido en otras entidades, con objeto de estimar con exactitud tu capacidad de pago.

Ten en cuenta que si ya dispones de otros préstamos, éstos reducirán tu capacidad para asumir nuevos endeudamientos. Según criterio del Banco de España no debes destinar a pago de prestamos más de un 30-35% de tus ingresos justificados.

Además, tendrán muy en cuenta, qué parte de tu dinero aportas a la operación, es decir, qué porcentaje del importe total de la operación aportas de tu dinero. No es lo mismo que aportes un 10% que un 50%.

Por otro lado, estudiarán la rentabilidad de la operación, aprobando unas condiciones económicas que sean satisfactorias para ambos.

Y por último, realizarán un análisis de las garantías aportadas, en la que se aseguren que el inmueble objeto de la operación no presente ninguna anomalía técnica que impida la correcta inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto de la titularidad del inmueble como de la carga hipotecaria, velando así por los intereses de ambas partes.

¿Cómo es el proceso para pedir un préstamo hipotecario?

A grandes rasgos el proceso por el que deberás pasar si vas a comprar una vivienda mediante la firma de un préstamo hipotecario, será el siguiente:

1. Sondea el mercado y las ofertas disponibles

Es obvio y normal que, salvo que la relación no sea muy buena, al primer sitio donde te dirijas para conocer condiciones de hipotecas sea a tu banco.

Es normal que te dirijas donde tengas tu nómina o ingresos domiciliados y donde ya dispongan de un historial como cliente.

Puede ser que te sorprendas y tengan ya realizado un preestudio sobre el importe máximo que te podrían conceder. Esto puede venirte muy bien porque te servirá de orientación inicial sobre la cuantía que te podrían conceder.

Pero bajo ningún concepto te quedes aquí.

Busca ofertas, tanto en la banca tradicional como en los neobancos, a través de internet.

Recuerda la importancia de tu elección.

2. Contacta con las entidades financieras para ampliar información

Selecciona las que te parezcan mejores ofertas a tu criterio y según los aspectos que sean más importantes para ti.

Realiza una primera toma de contacto con dichas entidades financieras.

Ahí te informarán del proceso a seguir, de las condiciones económicas y documentación que necesitan para realizar el estudio, así como, de otros aspectos generales, el planteamiento de la operación y las vinculaciones que te pidan en su caso.

Deberán hacerte entrega de un documento denominado FIPRE (ficha precontractual) donde se recogen estos aspectos más genéricos que hemos mencionado.

3. Entrega de la documentación 

Selecciona las entidades financieras que merezcan tu confianza.

Entrégales la documentación que te soliciten para realizar el estudio de la operación.

Antes de comprometerte con ningún banco, ¡negocia!. No tienes nada que perder.

4. Negocia

Antes de comprometerte con ninguna entidad, negocia.

Hazles conocedoras de las ofertas de las otras entidades para presionar a que te rebajen las condiciones iniciales.

Deberán hacerte entrega de un documento denominado FIPER (ficha personalizada) donde se recogen los datos de tu propuesta y detalle de las características concretas de la operación.

5. Cierre de la operación

Cierra el trato con la entidad que creas que mejor cumple con tus requisitos y sea merecedora de tu confianza.

Piensa que, en principio, os quedan unos pocos años juntos.

6. Solicitud de tasación

Una vez autorizada la operación por la entidad financiera, enviarán a un técnico de una tasadora para que elabore un estudio del inmueble y emita un certificado de tasación donde refleje el valor del inmueble.

Si dispones de una tasación previa puedes aportarla.

Tu banco tiene obligación de aceptarla, siempre y cuando, se haya realizado por una tasadora homologada y no tenga una antigüedad superior a 6 meses. 

Si el valor de tasación resultante es correcto, según las estimaciones iniciales, se seguirá con el proceso.

Si el certificado de tasación indica un valor inferior al estimado, es posible que tu entidad financiera deba reestudiar la operación para ajustar el valor solicitado al porcentaje máximo que te pueda conceder.

O bien, es posible que te pida que aportes unas garantías adicionales (avalistas, por ejemplo, para poder seguir atendiéndote el importe inicial solicitado).

7. Elaboración del informe técnico y revisión

Una vez tasada y verificado que el valor del inmueble está conforme y dentro de los límites estipulados, se elaborará un informe técnico.

De esto, normalmente, se encargará la gestoría asignada por tu banco. 

8. Aceptación de documentación obligatoria

Una vez realizadas las verificaciones anteriores, tu entidad debe proporcionarte obligatoriamente la siguiente documentación:

• Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
• Ficha de Advertencias estandarizadas (FIAE).
• Documento con los distintos escenarios de tipos de interés.
• Copia del Proyecto de contrato 
• Documento con la distribución de los gastos y a quien corresponde pagar cada uno.
• Condiciones de las garantías de los seguros vinculados exigidos.
• Advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido.

Una vez haya quedado constancia de la recepción y aceptación de la documentación anterior, tu banco remitirá una copia al notario que hayas designado para la firma.

Recuerda, que como comprador, tienes la facultad de libre elección del notario donde quieras firmar.

9. Acta notarial

¿En qué consiste este punto del proceso?-

Deberás visitar la notaria, previamente, al día de la firma.

En esta visita, el notario revisará que se te ha hecho entrega de la documentación del punto anterior, que conoces los términos de la operación y las consecuencias del incumplimiento de pago del mismo. Para ello, te realizará un cuestionario.

Como muy tarde, este acta debe realizarse el día previo a la firma de compraventa, y es indispensable cumplir con este tramite, el cual es totalmente gratuito.

Con el visto bueno del notario, tu entidad financiera podrá preparar la firma de la operación y donde el verificará que eres conocedor la misma

10. Firma final de las escrituras

Una vez solventado este trámite del acta notarial, se podrá cerrar fecha y hora para la firma de la compraventa e hipoteca.

Recuerda, que hay un plazo mínimo de 10 días (14 en Cataluña) desde que aceptes la documentación del punto 8 hasta que puedas firmar.

Consejos

Como es de entender la casuística en el mundo hipotecario a la hora de adquirir un inmueble y plantear un préstamo hipotecario es inmensa.

• Si ya te has decidido por la vivienda de tus sueños, primero analiza que se encuentra a un precio acorde a la zona, a las características del inmuebles y que puedes permitirte pagar. Existen algunas aplicaciones o plataformas que pueden orientarte sobre el valor de la vivienda (BBVA valora)
• Solicita siempre una nota simple para conocer la situación legal del inmueble antes de comprometerte.
• Ten muy presentes siempre los aspectos esenciales de todo préstamo hipotecario: tipo de interés, número de años que elijas, las comisiones, gastos y vinculaciones.
• No destines más de un tercio de tus ingresos para pagar prestamos, tanto para tu hipoteca como para otros que ya tengas.
• Compara siempre ofertas, no te dirijas sólo a tu banco. Y una vez dispongas de varias, negocia e intenta mejorarlas. A buen seguro, esto te supondrá un ahorro extra a final de año.
• Pide siempre siempre que te detallen todas las condiciones por escrito.

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