Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar. Y para la mayoría de las personas, hacerlo implica solicitar una hipoteca.
Pero pedir una hipoteca no consiste simplemente en conseguir que un banco te preste dinero. Durante muchos años tendrás que devolver ese préstamo, pagar intereses y, en muchos casos, mantener determinados productos asociados.
Por eso, antes de firmar, es fundamental conocer cuánto puedes pedir, qué cuota puedes asumir, cuánto pagarás realmente y qué condiciones estás aceptando.
En esta guía te explicamos cómo pedir una hipoteca paso a paso, qué documentación necesitarás y qué debes revisar antes de tomar una decisión.
“Una inversión en conocimiento siempre paga el mejor interés.”
Benjamin Franklin
Índice de contenido
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo que normalmente se utiliza para financiar la compra de una vivienda.
El banco presta una determinada cantidad de dinero y tú te comprometes a devolverla mediante cuotas periódicas durante un plazo determinado, pagando además los intereses correspondientes. Para comprender mejor qué implica financiarte y cómo se forma ese coste, puedes ampliar en Intereses y crédito.
La vivienda queda vinculada como garantía del préstamo.
Por eso, antes de solicitarla, debes hacerte tres preguntas:
¿Cuánto dinero necesito?
¿Qué cuota mensual puedo asumir?
¿Cuánto me costará realmente la hipoteca?
Estas tres preguntas deberían ser el punto de partida.
¿Cuánto dinero puedo pedir al banco?
La cantidad que una entidad está dispuesta a prestarte depende de su análisis de solvencia y de las características de la operación.
El banco estudiará, entre otros aspectos:
- Tus ingresos.
- La estabilidad laboral.
- Tus gastos.
- Otros préstamos y deudas.
- Tu historial crediticio.
- La información disponible en la CIRBE.
- Tus ahorros.
- El valor de la vivienda.
- La tasación del inmueble.
¿Cuánto suele financiar el banco?
En España es habitual que las entidades financien hasta alrededor del 80 % del valor de una vivienda habitual, aunque este porcentaje no es un límite legal general y puede variar según el cliente y la operación.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 €, una financiación del 80 % supondría un préstamo de 160.000 €.
Los 40.000 € restantes tendrías que aportarlos con tus propios recursos, además de disponer de dinero suficiente para afrontar los gastos que correspondan a la compraventa.
Por eso, tener ahorros es tan importante como tener unos ingresos estables.
¿Qué cuota de hipoteca puedo permitirme?
No deberías calcular tu capacidad de endeudamiento pensando únicamente en cuánto está dispuesto a prestarte el banco.
La pregunta importante es:
¿Qué cuota puedo pagar cómodamente sin poner en riesgo mi economía familiar?
Para responderla debes tener en cuenta todos tus gastos y deudas actuales. Antes de asumir una obligación de este tamaño, conviene partir de Conoce tu situación financiera.
Una cuota que parece asumible cuando todo va bien puede convertirse en un problema si aumentan tus gastos o disminuyen tus ingresos.
Por eso es recomendable mantener un margen de seguridad y no comprar una vivienda utilizando al límite toda tu capacidad de endeudamiento.
¿Qué tipo de hipoteca puedo elegir?
Actualmente puedes encontrar principalmente tres modalidades.
Hipoteca fija
El tipo de interés permanece estable durante toda la duración del préstamo.
La cuota de capital e intereses suele mantenerse estable, lo que facilita la planificación financiera.
La principal característica de este tipo de hipoteca es la previsibilidad.
Hipoteca variable
El tipo de interés se revisa periódicamente y normalmente está compuesto por un índice de referencia, como el euríbor, más un diferencial.
Por ejemplo:
Euríbor + 0,70 %
Si el índice de referencia cambia, el tipo aplicado al préstamo puede cambiar y, con él, la cuota.
Por tanto, existe una mayor incertidumbre sobre el coste futuro.
Hipoteca mixta
Combina ambos sistemas.
Habitualmente existe un periodo inicial a tipo fijo y posteriormente se pasa a un tipo variable.
Puede ser una alternativa intermedia, pero es fundamental analizar qué condiciones se aplicarán cuando termine el periodo fijo.
TIN y TAE: no los confundas
Cuando compares hipotecas encontrarás dos conceptos fundamentales:
TIN
El Tipo de Interés Nominal indica el interés que se aplica al préstamo.
TAE
La Tasa Anual Equivalente incorpora más elementos del coste de la operación y facilita la comparación entre diferentes ofertas.
Por eso, no deberías comparar hipotecas fijándote únicamente en el TIN.
Una hipoteca con un TIN aparentemente más bajo puede terminar resultando menos interesante si incorpora seguros, comisiones o productos asociados con un coste elevado.
¿Qué documentación te pedirá el banco?
Para estudiar tu solicitud, la entidad necesitará conocer tu situación económica.
La documentación dependerá de tus circunstancias, pero puede incluir:
- DNI.
- Nóminas.
- Contrato de trabajo.
- Declaración de la renta.
- Vida laboral.
- Extractos bancarios.
- Información sobre otros préstamos.
- Justificantes de otros ingresos.
Si eres autónomo, además pueden solicitarte documentación fiscal y contable relacionada con tu actividad.
También necesitarás aportar información sobre la vivienda que quieres comprar, como la documentación registral y contractual correspondiente.
¿Cómo solicitar una hipoteca paso a paso?
El proceso puede variar ligeramente entre entidades, pero normalmente sigue un esquema parecido.
1. Calcula tu presupuesto
Antes de acudir al banco, determina cuánto dinero tienes ahorrado y qué precio de vivienda puedes permitirte.
No olvides reservar dinero para los gastos de la compra y mantener un colchón de emergencia.
2. Solicita ofertas a diferentes bancos
No te limites a tu entidad habitual.
Solicita varias propuestas y compara sus condiciones. Para hacerlo con un método común y no quedarte solo con la cuota o el tipo anunciado, utiliza Compara y elige.
Es importante que las ofertas sean suficientemente concretas para poder compararlas correctamente.
3. El banco estudia tu solvencia
La entidad analizará tus ingresos, gastos, deudas, historial financiero y el resto de información necesaria para determinar si puedes asumir el préstamo.
También valorará la vivienda que servirá como garantía.
4. Se realiza la tasación
La vivienda deberá ser tasada por una sociedad de tasación homologada.
La tasación permite determinar el valor del inmueble que servirá como garantía del préstamo.
Y recuerda:
precio de compra y valor de tasación no tienen por qué coincidir.
Esto puede afectar al importe máximo que el banco está dispuesto a financiar.
La FEIN: uno de los documentos más importantes
Cuando la entidad haya aprobado la operación y exista una oferta personalizada, recibirás la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
En ella aparecen las principales condiciones de la hipoteca:
- Importe del préstamo.
- Duración.
- Tipo de interés.
- Cuota.
- Sistema de amortización.
- Comisiones.
- Gastos.
- Condiciones de amortización anticipada.
- Productos vinculados o combinados, cuando corresponda.
La FEIN es especialmente importante porque permite conocer las condiciones de la oferta antes de llegar a la firma.
¿Qué es la FiAE?
Junto con la FEIN recibirás la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
Su objetivo es destacar determinadas cuestiones relevantes del préstamo y sus posibles riesgos.
Es otro documento que debes leer con atención.
No se trata de firmar papeles sin más.
La documentación precontractual está precisamente para que puedas comprender la operación antes de comprometerte.
El papel del notario
Antes de formalizar la hipoteca tendrás que acudir al notario.
El notario comprobará que has recibido la documentación correspondiente y te explicará las condiciones esenciales del préstamo.
También responderá a tus preguntas y realizará las comprobaciones previstas legalmente.
Este trámite previo es especialmente importante porque te permite resolver dudas antes de la firma definitiva.
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Aquí conviene diferenciar entre los gastos de comprar la vivienda y los gastos asociados al préstamo hipotecario.
La distribución de los gastos de formalización de la hipoteca está regulada por la normativa.
Con carácter general, en el préstamo hipotecario la entidad asume los gastos de gestoría, notaría y registro, mientras que el cliente asume la tasación y las copias que solicite.
Pero recuerda que los gastos de compraventa de la vivienda son una cuestión diferente.
Por eso, antes de comprar debes calcular el coste completo de la operación, no solamente el importe de la entrada.
Cuidado con los productos vinculados
Una hipoteca puede ofrecerte un tipo de interés más bajo si contratas determinados productos con el banco.
Por ejemplo:
- Nómina.
- Tarjetas.
- Seguros.
- Planes de pensiones.
- Otros productos financieros.
A primera vista, una bonificación puede parecer atractiva.
Pero debes hacer números.
Imagina que una entidad reduce el tipo de interés a cambio de contratar un seguro.
No debes preguntarte únicamente:
¿Cuánto baja mi cuota?
También debes preguntarte:
¿Cuánto me cuesta ese seguro durante toda la duración de la hipoteca?
La comparación correcta es:
ahorro en intereses frente al coste de los productos asociados.
¿Qué debes comparar entre varias hipotecas?
Cuando tengas varias ofertas encima de la mesa, crea una tabla y compara al menos:
| Concepto | Oferta A | Oferta B | Oferta C |
|---|---|---|---|
| Importe | |||
| Plazo | |||
| TIN | |||
| TAE | |||
| Cuota inicial | |||
| Comisión de apertura | |||
| Amortización anticipada | |||
| Seguros obligatorios | |||
| Productos bonificados | |||
| Coste de productos | |||
| Coste total |
Esta comparación puede ayudarte a descubrir que la oferta con el tipo de interés más bajo no siempre es la que tiene el menor coste total.
¿Puedo negociar las condiciones?
Sí. Las condiciones de una hipoteca pueden ser objeto de negociación.
Puedes intentar mejorar aspectos como:
- Tipo de interés.
- Diferencial.
- Comisiones.
- Productos asociados.
- Condiciones de las bonificaciones.
- Condiciones de amortización anticipada.
Una estrategia útil es solicitar ofertas a varias entidades y utilizarlas como referencia durante la negociación.
Pero no compares únicamente el interés.
Compara la oferta completa.
¿Puedo amortizar la hipoteca antes de tiempo?
Sí.
Puedes devolver anticipadamente una parte del préstamo o cancelarlo completamente, aunque pueden existir compensaciones o comisiones dependiendo del tipo de hipoteca, de las condiciones pactadas y de la normativa aplicable.
Cuando amortizas parcialmente, normalmente puedes elegir entre:
Reducir cuota
Mantienes aproximadamente el mismo plazo, pero disminuye la cantidad que pagas cada mes.
Reducir plazo
Mantienes una cuota similar y terminas de pagar la hipoteca antes.
En términos financieros, reducir plazo puede disminuir considerablemente los intereses futuros, pero la decisión debe analizarse teniendo en cuenta tu situación económica, liquidez y condiciones concretas del préstamo.
10 errores que debes evitar al pedir una hipoteca
1. Pedir el máximo que te ofrece el banco
Tu capacidad de endeudamiento no debería determinarse únicamente por lo que el banco está dispuesto a prestarte.
2. Utilizar todos tus ahorros
Comprar una vivienda no debería dejarte sin colchón financiero.
3. Mirar solamente el TIN
La TAE y el coste total de la operación son fundamentales.
4. No comparar bancos
Una pequeña diferencia en las condiciones puede representar mucho dinero durante décadas.
5. No calcular los productos asociados
Un seguro o producto financiero puede tener un coste importante.
6. No leer la FEIN
Es uno de los documentos fundamentales de la operación.
7. No preguntar por la amortización anticipada
Si tienes previsto realizar amortizaciones en el futuro, este punto puede ser especialmente importante.
8. Confundir cuota baja con hipoteca barata
Una cuota más baja puede conseguirse simplemente alargando el plazo.
9. Firmar sin entender las condiciones
Si existe algo que no entiendes, pregunta antes de firmar.
10. Pensar solo en el presente
Una hipoteca puede durar 20, 25 o 30 años.
Tus circunstancias económicas pueden cambiar.
Checklist antes de firmar
Antes de firmar tu hipoteca, asegúrate de haber comprobado:
☐ Tipo de hipoteca.
☐ TIN.
☐ TAE.
☐ Cuota mensual.
☐ Plazo.
☐ Importe total a devolver.
☐ Comisiones.
☐ Condiciones de amortización anticipada.
☐ Seguros.
☐ Productos vinculados o combinados.
☐ Gastos de la operación.
☐ FEIN.
☐ FiAE.
☐ Condiciones que se aplicarán durante toda la vida del préstamo.
Conclusión
Pedir una hipoteca es mucho más que conseguir financiación para comprar una vivienda.
Es asumir un compromiso financiero que puede durar varias décadas.
Por eso, antes de firmar, dedica tiempo a comparar diferentes ofertas y a entender todas sus condiciones.
No te quedes únicamente con el tipo de interés anunciado.
Compara la cuota, la TAE, las comisiones, los productos asociados, las condiciones de amortización y, sobre todo, el coste total de la hipoteca.
Y recuerda:
Una hipoteca no debe medirse por cuánto te permite pedir el banco, sino por cuánto puedes devolver sin poner en riesgo tu economía.
Mejora Tu Economía: antes de firmar, compara, calcula y pregunta. Una buena decisión hipotecaria puede ahorrarte mucho dinero durante muchos años.
Información, no asesoramiento
El contenido de Mejora tu Economía tiene una finalidad exclusivamente informativa, educativa y divulgativa. No constituye asesoramiento financiero, de inversión, fiscal o legal, ni una recomendación personalizada para comprar, vender o mantener ningún producto o activo. Las decisiones financieras deben valorarse según las circunstancias de cada persona y, cuando sea necesario, con un profesional debidamente autorizado. Toda inversión implica riesgos, incluida la posible pérdida del capital. Consulta el descargo de responsabilidad.
Muy útil toda la información, en especial el punto en el que habláis de los requisitos que tiene en cuenta el banco a la hora de conceder una hipoteca. No es lo mismo ir de manos vacías qué informado sobre las condiciones que te van a poner.
Gracias por tu comentario. Un saludo
Los productos vinculados son los más complicados de valorar a la hora de elegir la hipoteca. Como bien apuntas, no son obligatorios, aunque sí se pueden usar (y se usan) para reducir el tipo de interés del préstamo. Por eso ahora los llaman productos bonificados.
La clave para acertar es ir más allá de lo que ahorras con la hipoteca. Hay que comparar el ahorro en términos de intereses que dejas de pagar con los costes adicionales que implican esos productos. Por ejemplo, con el seguro de vida, lo que te costaría con el banco frente a lo que cuesta ese mismo seguro libre.
Efectivamente, es imprescindible cuantificar el ahorro que suponen esas bonificaciones y el coste que implica la contratación de dichos productos asociados, para poder valorar si interesa o no vincularse con ellos. Y qué nos aporta su contratación, si realmente vienen a cubrir alguna necesidad o carencia.
Muchas gracias por vuestros comentarios